سوريا: عقود الإيجار حبر على ورق .. والأسعار الحقيقية بعهدة "سعر الصرف"
زينا عماد الدين _ دمشق
"لم نكن نعلم أين نحط الرحال بعد أن ارتفع إيجار منزلنا في ضاحية قدسيا (قرب دمشق) من ٨٠ الف ليرة إلى ١٢٠ ألفاً"، هكذا تبدأ أم صبحي المهجرة من بيتها في دوما حديثها عن رحلة بحثها عن منزل. تقول لوكالة أنباء آسيا إن الأسعار خيالية ولاتصدق، فضلاً عن أنها لا تتناسب مع دخلي، فما أتقاضاه لا يتجاوز الخمسين ألف ليرة، أعمل موظفة في وزارة النقل وزوجي جريح حرب" وتختم: مازلنا نبحث حتى الآن عن قبو ما بسعر مناسب.
مواطن آخر يعيش في ضواحي ريف دمشق هو الآخر، يقول لآسيا "كأننا نعيش في كوكب آخر، فبين يوم وليلة ترتفع الأسعار مع ارتفاع الدولار، ولكنها لا تنخفض حين ينخفض".
يضيف: في كل شهر يطلب صاحب المنزل مبلغا إضافياً لا يقل عن عشرة آلاف ليرة كحد أدنى، وهذا فوق طاقتنا، عدا عن أنه مخالف لشروط العقد القانوني، إنها لعبة المكاتب العقارية، فهؤلاء هم من يتحكمون بالمستأجر.
من جهته يرى صاحب مكتب عقاري أن ارتفاع أسعار المنازل في دمشق وريفها زاد بنسبة أربعة أضعاف تماشيا مع ارتفاع الدولار. ويلقي بدوره باللائمة على المؤجر الذي بات يطلب بشكل دوري زيادة على منزله المؤجر.
ويعترف: "يضاف إلى ذلك، النسب التي يأخذها الباعة كسمسرة، فالمكاتب العقارية تزيد من سعر المنزل لتأخذ "كومسيون"، لكنه رفض الإفصاح عن نسبة "الكومسيون"، مؤكداً أن أسعار الإيجارات تتراوح في ضواحي دمشق ما بين ١٠٠ الف إلى٢٥٠ الف حسب جودة الكسوة والمساحة.
أما في دمشق، فتتدرج أسعار الإيجارات حسب كل منطقة، فتتراوح الإيجارات من ٣٠٠ ألف إلى مليون، والمبلغ الأخير بات منتشراً في المناطق الراقية كتنظيم كفرسوسة وأبو رمانة والمزة ومشروع دمر.
العقد شريعة المتعاقدين..
الخبير القانوني أحمد قلعجي يقول في حديث لآسيا إن ثمّة مشكلة اجتماعية حقيقة تتسبب بها ظاهرة ارتفاع إيجارات العقارات في سورية، ولكن المعضلة هنا هي كيف يمكن أن نعطي الحرية للمتعاقدين (المؤجر والمستأجر) ليصوغا عقد الإيجار وفق إرادتهما استناداً إلى أحكام قانون الإيجار الذي اعتبر أن العقود التي تنظم بعد صدوره تخضع لمبدأ "العقد شريعة المتعاقدين" وفي نفس الوقت نمنع المؤجر من استغلال حاجة المستأجر للسكن . هذه الإشكالية من الناحية العملية صعبة الحل كما يرى قلعجي "لأن إخضاع بدلات الإيجار وفق القوانين الحالية لمبدأ اقتصاد السوق الاجتماعي والعرض والطلب أدى إلى استحكام المؤجرين، لأن العرض قل إلى درجة كبيرة بعدما شهدته سورية من أحداث أدت إلى نزوح الكثير من الأهالي عن المناطق التي سيطرت عليها التنظيمات المسلحة أو تلك التي تدمرت بفعلهم ولم تصبح صالحة بعد للعودة إليها ,وهذا ما خلق طلباً متزايداً على عقارات السكن , وبالتالي حصل الخلل".
يضيف: إن المسألة بالتأكيد ليست ذات أبعاد قانونية وتشريعية فقط , لكنها تمتد إلى البعد الأخلاقي للمواطنين، وتتنوع الحالة بين من يغلّب مصلحته الخاصة على معاناة المحتاجين إلى سكن يأويهم، خاصة عندما يتم حساب بدلات الإيجار بسعر صرف الدولار في السوق السوداء، وهذا يؤدي إلى حصول قفزات نوعية مفاجئة في بدل الإيجار لذات المنزل في فترة زمنية قياسية دون مبرر , وبين من يصطفون إلى جانب هؤلاء ويمدون لهم يد المساعدة فيقنعون ببدل إيجار قليل مراعاةً لمبدأ التكافل الاجتماعي .
ومن وجهة نظر قلعجي أنه إذا تصورنا حلاً تشريعياً لهذه المشكلة فيمكن أن يكون بالتدخل في تحديد بدل الإيجار على أساس نسبة محددة من سعر المنزل أو العقار المعروض للإيجار حسب سعر السوق، وحسب حالة العقار وموقعه وباقي الشروط التي يمكن أن تدخل في التقييم , ومن ثم تفرض نسبة ثابتة على أساس هذا التخمين . وهذا الأمر أيضاً لا يخلو من الصعوبة , لأننا نواجه بشكل عام حالة من التضخم وارتفاع أسعار العقارات بصورة كبيرة تؤثر على النسبة المقترحة لتحديد بدلات الإيجار. لكنها وسيلة ناجحة عندما تعود الأمور إلى نصابها وتستقر حالة سوق العقارات.
أما كخطة استراتيجية، يعتقد قلعجي أن مسألة الإيجار يمكن أن تحقق دخلاً مهماً للدولة إذا دخلت في مجاله بقوة , أسوةً بغيرنا من الدول , أي القيام بمشاريع سكنية لصالح الدولة مخصصة للتأجير وفق نسب ثابتة تضعها بما يتناسب مع الدخول بشكل عام . وهذا سيؤدي إلى زيادة في العرض وتدني الطلب ويحقق ربحية للدولة.
نسبة وتناسب..
الدكتور عمار يوسف، الخبير الاقتصادي والعقاري يرى من جهته أن هناك عوامل كثيرة لارتفاع إيجارات المنازل أهمها ارتفاع سعر الدولار وقلة العرض وكثرة الطلب، خاصة في ضواحي دمشق. ويضيف بأن أكثر من مليوني ونصف المليون من العقارات دمّر في الحرب، ممازاد الطلب على الإيجارات بشكل عام، خاصةً في العاصمة وضواحيها، فارتفعت الإيجارات في ضواحي دمشق بنسبة ٧٥بالمئة نظرا لكثرة المهجرين من مناطقهم ومحافظاتهم الأساسية التي تعرضت للدمار في الحرب، وكثر الطلب عليها، بينما الإيجارات في دمشق أساسا مرتفعة وزادت بنسب تتراوح بين ٤٠ إلى ٤٥ بالمئة.
ويشير يوسف إلى أنه ليس بإمكان الدولة ضبط هذه المعادلة، فالمؤجر أيضا للعقار يعيش من سعر ملكيته، وبالتالي من الطبيعي أن يرفع سعر عقاره بما يتناسب مع ارتفاع الأسعار والدولار.
وتوقع الخبير العقاري انخفاضاً قريبا في إيجارات ومبيع العقارات ليصل إلى خمسين بالمئة نتيجة الركود الاقتصادي والوضع الصعب الذي يعيشه المواطن السوري، أو أن يعتاد المواطن على ارتفاع الإيجارات كما اعتاد على ارتفاع الأسعار بشكل عام.
يذكر أن دمشق وفق دراسة صدرت عام ٢٠١١ لمؤسسة كوشمان و ويكفيلد المتخصصة بمتابعة أسعار العقارات حول العالم، احتلت دمشق المرتبة الثامنة من بين أغلى عشر مدن في العالم في مؤشرات أسعار المكاتب والعقارات.
